Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в 2021 году в ипотеку, у застройщика, подрядчика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в 2021 году в ипотеку, у застройщика, подрядчика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание в 2021

2. Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

3. Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2021 году: пошаговая инструкция

4. Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

5. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в России в 2021 году

6. Оформление ипотеки от застройщика

Есть существенная разница – собирается ли получатель ссуды купить квартиру в ипотеку в строящемся доме или приобрести жильё на вторичном рынке. Оформление займа в первом случае рассмотрим детально.

Под банковскую программу «долевое строительство» может попадать первичная квартира в сооруженном здании. Однако после получения права на владение недвижимостью, жильё уже будет считаться вторичным, несмотря на то, что объект абсолютно новый и до этого нынешняя жилплощадь не использовалась.

Стать собственником становится возможным только после того, как дом будет введён в эксплуатацию и подписаны соответствующие акты. Существует так называемый мёртвый период, на который тоже рассчитана ипотечная программа в Сбербанке.

Это когда дом выстроен, жильцы подписали акты передачи, но в права собственности еще не вступили. Здесь границы условий финансовой организации в кредитовании на новостройку заканчиваются, а на квартиры не начинаются. Таким образом, банковский продукт предусматривает покупку квартиры в новостройке по соглашению сторон.

Опасаться этих моделей кредитования не нужно. Они выстроены в рамках легитимности.

Наблюдается три варианта купить жильё в строящемся доме

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание в 2021

Это документально заверенное соглашение несёт сведения, что гражданин является дольщиком в строящемся доме, а также участка земли, находящемся под зданием. В соответствии с договором ДДУ собственник получает права на имущество.

Что нужно знать? Долевое участие основывается на правовых нормах 214-ФЗ. Это один из самых благонадежных вариантов купить жилье в новостройке. При всём при этом следует опасаться подписания временного договора долевого участия.

Тем самым вкладчик обязуется впоследствии завизировать подлинный ДДУ. Риски весьма значительны, дольщик лишается какой-либо законной защиты. И он может распрощаться со своей квартирой навсегда, если застройщик окажется аферистом.

Как правило банк обязательно проверяет застройщика прежде чем дать ипотеку на квартиру в новостройку. Однако нужно быть осторожным.

Обычно такие договора навязывают некомпетентные фирмы, которые не умеют производить строительные работы в соответствии СНИП, а это ставит под сомнение и угрозу саму надёжность здания.

Ещё один легальный путь покупки жилья. Договор переуступки отличается от первого варианта тем, что квартира приобретается у дольщика, который уже совершил покупку у застройщика.

Ипотека такого вида наиболее распространена, потому что на заключительном этапе строительства практически все квартиры от застройщика уже проданы. Приобрести жильё, будучи уверенным, что дом всё-таки построен, в самый раз у инвестора, который произвёл вклад в объект ранее.

Данная идея представляет собой самую малонадёжную разновидность покупки жилья в новостройке. Кроме книжки члена кооператива гарантий никаких нет. Сама сделка не регистрируется. Участник становится пайщиком, уплатив взнос, а контролирует жилые объекты застройщик.

К тому же, существуют риски реализации объекта сразу нескольким лицам. Это схема идеально подходит строительным компаниям с сомнительной репутацией и не имеющим соответственного разрешения на застройку от властей. Они предпочитают сначала возвести объект и только потом оформлять согласие. Увы, строители у нас работают быстрее, чем чиновники.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Все объекты недвижимости тестируются банком перед выдачей ссуды и должны соответствовать установленным им нормам. Финансовая организация должна удостовериться, на какой стадии идёт строительство и в том, что застройщик благонадёжен.

Тут всё зависит от банка. Немногие согласятся выдать кредит, если здание пока только проходит этапы заливки фундамента. Но если возвели уже хотя бы пару этажей, то получить ссуду будет гораздо легче.

Всегда есть риски в том, что строительство не будет завершено по каким-либо причинам. Например, как нехватки средств. Нужно понимать, что банк существенно рискует этим, давая возможность взять ипотеку в строящемся доме.

Если покупается готовое жилье, то здесь оно и выступает в качестве залога, а в случае только строящегося объекта как таковая гарантия ещё не появилась в виде квартиры. Поэтому некоторые финансовые организации требуют поручителей или выдают ипотеку под залог иного объекта недвижимости.

Разумеется, первостепенным условием банка является то, чтобы заемщик обладал положительной кредитной историей. Это далеко не все правила.

Разберём основные из них:

нужно быть гражданином РФ;
иметь регистрацию на территории России;
достигнуть совершеннолетия;
на момент последнего платежа возраст клиента не должен превышать 75 лет;
обладать не менее полугода трудового стажа на нынешнем месте работы (некоторым банкам достаточно 3 месяцев) и одного года за последний пятилетний период;
доход кредитуемого должен превышать сумму ежемесячного платежа по ипотеке на 40%.

Более того, Сбербанк охотно одобряет ипотеку тем заёмщикам, у которых есть клиентские зарплатные проекты в этой финансовой организации.

Плюсом будет наличие созаёмщика, являющегося работающим пенсионером и который еще не достиг 75-летнего возраста. Обычно кредит в этих случаях с рассмотрения банка выдаётся на срок от 5 до 10 лет.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2021 году: пошаговая инструкция

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
госпошлина;
заявления участников сделки;
гражданские паспорта сторон соглашения.
договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Решившись на такой шаг как сделка с подрядчиком, следует подготовиться к ней с особой внимательностью, учесть все нюансы и особенности, итак, начать следует с того, что:

нужно обязательно проверить все сведения о компании занимающейся строительством дома, выяснить о том своевременно ли проводится сдача объектов, нет ли у них финансовых долгов (об этом можно почитать в интернете или по отзывам дольщиков). Зайдя на сайт компании ознакомится со все имеющейся у них документацией, разрешение на строительство, лицензии и т.д.
выбрав объект и помещение для покупки стоит посетить Росреестр, для того чтобы исключить факт наложения на дом или жилой комплекс ряда возможных ограничений или обременений;
если присутствует ДДУ при покупке у подрядчика, то должна быть обязательная регистрация его, таким образом покупатель оградит себя от двойных перепродаж;
лучше всего если подрядчик так же предоставит документ о том, что жилье передано за уже выполненные работы, то есть претензии со стороны застройщика нет;
самым прекрасным вариантом является покупка у подрядчика жилья находящегося в его собственности, соответственно необходимо, чтобы документ подтверждающий данный факт был предоставлен;
при проведении сделки необходимо проверить в договоре у подрядчика наличие пункта, в котором сказано, что застройщик дает право перепродажи выданных в качестве расплаты за работу метров.

Но лучшее что, можно сделать, собираясь приобрести жилье у подрядной организации — это обратиться за помощью к квалифицированным лицам юристам. Он самостоятельно проверит все необходимые документы удостоверится в надежности сторон, ну а если подобная сделка окажется сомнительной, то предупредит покупателя сохранив тем самым его бюджет и нервы.

Как правило, в строительстве инвесторы вкладываются свои средства, застройщики занимаются возведением объектов недвижимости, а различного рода работами по облагораживанию помещении и территории прилегающих к объектам, занимаются организации подрядчики.

Не редко в качестве оплаты услуг, оказываемых подрядчиками, предоставляются квартиры, оформление их на подрядчика проводится путем:

заключения договора долевого участия между исполнителем работ (подрядчиком) и компанией занимающейся строительством дома (застройщиком);
так же возможен вариант бронирования помещений с последующей их передачей во владение подрядчику, то есть по факту выполнения работ.

Получив в качестве оплаты услуг строящуюся или уже готовую недвижимость, подрядчики стараются ее как можно быстрее реализовать и в связи с этим выставляют на продажу по цене на 10-15% ниже от той, которая установлена за помещения в этом доме.

Жилые помещения, полученные подрядчиком от застройщика, могут быть двух видов:

отработанные, те, за которые подрядчик ничего не должен застройщику, то есть она переданы в счет уже выполненных подрядных работ. На проведенные работы должны иметься все документы, подтверждающие факт их окончания. В этом случае у подрядчика будет договор ДУ, который должен быть зарегистрирован;
неотработанные в этом случае они забронированы подрядчиком и перейдут ему по ДУ после окончания предусмотренных договором подряда работ.

Но подрядчики не всегда стремятся к регистрации ДДУ это лишняя трата времени и оформление ненужных им бумаг. В таком случае имеющийся договор ДДУ при продаже будет разорван с организацией подрядчиком и составлен новый на потенциального покупателя.

В этом случае от застройщика потребуется подтвердить:

факт отсутствия долговых обязательств у подрядчика перед ним;
все требующиеся работы проведены.

При такой схеме считаться покупателю можно будет по ДДУ с застройщиком.

Налоговые вычеты

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в России в 2021 году

Огромное значение имеет степень готовности дома. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квадратные метры в будущем доме, но и риски при этом существенно возрастают.

Стадии:

Выбор земельного участка. На этом этапе изучается план городской застройки, анализируются конкурирующие предложения, заключается договор купли-продажи или аренды земли.
Проектирование. На этом этапе проводится экспертиза в СГСНЭ, создается проектная декларация и оформляется разрешение на строительство.
Нулевой цикл. Застройщик подготавливает строительную площадку, проводятся земельные работы, и закладывается фундамент.
Строительство. На этом этапе происходит старт продаж квартир, публикуется проектная декларация, возводятся стены, проводятся внутренние работы, обустраивается прилегающая территория.
Сдача дома. Дом вводится в эксплуатацию, вывозится строительный мусор, проверяют и запускают все системы.
Заселение. Дольщики подписывают передаточные акты и получают ключи от квартир. Дом полностью готов для проживания.

Аккредитация застройщика в банках может служить оценкой вероятности того, что дом будет сдан, банк получит залог, а дольщик – приобретенную квартиру. Кредитной организации гораздо выгоднее предоставить застройщику кредит в случае возникновения финансовых проблем, чем допустить срывы сроков и заморозку строительства. Банки оценивают репутацию строительной компании и присваивают ей категорию – от А до Е.

Категория А – застройщики с маленьким опытом работы.
Е – наиболее опытные.

Если строительная компания аккредитована несколькими банками – вероятность ее банкротства минимальна.

В ст.20-21 ФЗ № 214 перечислены документы, которые обязан предоставить застройщик любому заинтересованному лицу:

учредительные документы;
свидетельство о госрегистрации компании;
свидетельство о постановке на налоговый учет;
бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности;
аудиторское заключение за последний год деятельности.

По запросу участника (потенциального участника) долевого строительства предоставляются:

разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства дома;
заключение экспертизы проектной документации;
проектные документы со всеми утвержденными изменениями;
документы, свидетельствующие о праве застройщика на земельный участок.

Если по запросу предоставляются не все документы, то риски сделки существенно возрастают.

С 1.01.2014 действует нововведение, по которому застройщик обязан застраховать ответственность перед покупателем в страховой компании или оформить поручительство.

При банкротстве застройщика, издержки покупателя компенсируются страховой компанией или поручителем.

Поэтому в числе прочих документов у застройщика следует запросить договор со страховой компанией или с поручителем.

Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия — решать конечно вам. Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!

Дольщики имеют право после заключения договора застраховать объект:

От возможного недостроя.
От нарушения застройщиком сроков сдачи.
От банкротства застройщика.

Это обусловлено тем, что профессионалы проконтролируют все юридические аспекты и снимут с покупателя львиную долю рисков, ведь они хорошо знают, на что обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке. Кроме того, специалисты владеют оперативной информацией и исключат опасные варианты, которые неочевидны при самостоятельном анализе рынка.

Агентство берет на себя оформление сопутствующих документов для сделки и экономит время покупателя.

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия — решать конечно вам.
Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!

Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.

Оформление ипотеки от застройщика

Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.

В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтракте администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей.
К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулся с тем, что не мог сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.

Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

Условия напрямую зависят от варианта кредитования. Если ипотеку выдает непосредственно застройщик, договор оформляется на срок до 12 месяцев. Иногда можно найти предложение, позволяющее произвести расчёт за 2 – 3 года.

Необходимо предоставить первоначальный взнос обычно в размере 50% от стоимости помещения. Потребность в оформлении страховки отсутствует. Недвижимость предстоит оплачивать равными платежами в течение всего установленного периода. Переплата минимальная или полностью отсутствует. Застройщик лояльно относится к клиенту, не требует подтверждать платежеспособность, не проверяет качество кредитной истории. Фактически вариант сотрудничества представляет собой разновидность рассрочки.

Ипотека от застройщика отличается от классического кредитования и связана с целым перечнем преимуществ и недостатков. Эксперты рекомендуют изучить все нюансы заранее. В перечень плюсов включают следующие особенности:

Список документов минимален. Застройщик самостоятельно подготовит все бумаги на недвижимость и передаст их в банк. Если финансовая организация исключена из цепочки взаимодействия с клиентом, заёмщику не придется подтверждать платежеспособность и доказывать факт официального трудоустройства. Достаточно предъявить российский паспорт и ряд дополнительных бумаг по запросу организации.
Процентная ставка существенно снижена. Если услуга предоставляется в рамках партнерской программы или представляет собой сделку без посредников, переплата будет минимальна.
Ответ по заявке на ипотеку от застройщика дают максимально быстро. Вердикт принимают практически сразу. Как только ответ будет известен, клиента уведомят об этом.
Количество дополнительных платежей уменьшено. Если сотрудничество ведется напрямую с застройщиком, потребность в оценке недвижимости и иных расходах отсутствует.
Имеет место быть лояльное отношение к заемщику. Если ипотеку выдаёт непосредственно сам застройщик, компания не смотрит на уровень заработной платы, возраст или иные субъективные факторы. Компании важно, чтобы гражданин своевременно вносил платежи и быстро погасил долг.

Однако присутствует ряд существенных недостатков. Нужно помнить о следующем:

Период расчета по обязательствам минимален. Если лицо берёт прямую ипотеку от застройщика, обычно срок не превышает 3 года. Когда берется кредит в банке, используя льготное предложение, в среднем срок расчёта составляет 10 – 15 лет.
Размер первоначального взноса повышен. Прямая ипотека предполагает предоставление в среднем 50% от стоимости приобретаемой квартиры.
Сделка довольно рискованна для клиента. Если заемщик утратит платежеспособность, работу или здоровье, при неисполнении обязательств по соглашению жилье отберут.
Услуги обычно представлены только в крупных российских городах.
Получатель ипотеки от застройщика рискует быть обманутым, если компания обанкротится на стадии возведения дома.

Принимая окончательное решение о целесообразности использования услуги, важно взвесить все плюсы и минусы, оценить возможные риски и только после этого делать итоговый вывод.

Всё зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Рассрочка подойдёт гражданам, которые хотят быстрее произвести расчёт по обязательствам и способны вносить ежемесячные платежи. Дополнительно у лица должна присутствовать крупная сумма для оплаты первоначального взноса в размере половины стоимости квартиры. Метод позволяет существенно сэкономить, однако требует наличия большого количества денежных средств.

Список бумаг может существенно различаться в зависимости от используемого варианта ипотеки. Если в схеме задействован банк, предстоит предоставить следующие документы:

заполненную анкету, заявление;
удостоверение личности;
трудовую книжку;
справку о доходах;
СНИЛС;
дополнительное удостоверение личности (загранпаспорт, водительские права);
военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет.

Если банк не участвует в сделке, производить оценку имущества не нужно. В иной ситуации выполнение процедуры обязательно. Она осуществляется по классической схеме. В помещение приглашают специалиста, который проведет его осмотр, изучит ситуацию на рынке и задокументирует стоимость имущества. Результат оценки ипотечной квартиры предоставят в банк.

Взять ипотеку от застройщика без первоначального взноса практически невозможно. Дело в том, что подобная сделка чревата большими экономическими рисками для организации. Поэтому компании предпочитают устанавливать платёж. Однако допустим ряд исключений. Так, следующие банки устанавливают нулевой взнос на партнерскую ипотеку:

Возрождение;
Металл Инвест;
СМП Банк.

Первичная и вторичная ипотеки имеют принципиальные отличия:

Новостройка – это квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевым моментом будет оформление права собственности. Теперь жилье уже считается вторичным, даже если там никто и не жил. Свидетельство выдают после ввода дома и подписания акта приема-передачи жилья. Если свидетельство еще не оформили, банк не может кредитовать такую ипотеку ни по программе для первичного жилья, ни вторичного. Для таких случаев в банках есть программа «Ипотека – мертвый период». Жилье приобретается по предварительному договору купли-продажи. Противозаконного тут ничего нет, и бояться такого развития событий не стоит.
Новостройки в рамках ипотечных программ должны соответствовать требованиям кредитора. Застройщик должен пройти аккредитацию у банков, каждый из которых выдвигает свои требования и по степени готовности дома, и по благонадежности партнера. Если с аккредитацией проблемы, банк откажется финансировать покупку жилья у этой фирмы.
Ипотека на первичную недвижимость – серьезный риск для банка. На время строительства кредитор может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство или залог на недвижимость, которая уже есть у заемщика в собственности).
Страхование такой квартиры и ее оценку оформляют не сразу, а только после ввода дома в эксплуатацию.

Еще совсем недавно банки предпочитали кредитовать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Сегодня все ведущие финансовые компании налаживают сотрудничество со строительными организациями, предлагая заёмщикам дополнительные преимущества в виде акций и заниженных процентов.

В виде поощрительных мер для приобретения квартиры в новостройке по ипотеке используют кэшбэк. При высоких ценах на недвижимость можно вернуть достаточно солидную сумму (до 300 тыс. руб.).

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
Утвержденный проект застройки;
Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Процедура оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме занимает около месяца.

Шаг 1. Для начала надо определиться с выбором добросовестного застройщика и подходящей недвижимости. Если компания малоизвестная или на рынке недавно, проверьте ее данные:

Дату основания фирмы;
Организационно-правовую форму;
Информацию о владельцах компании;
Данные о строящихся и достроенных объектах;
Аккредитацию в банке (финансовые компании охотнее работают к партнерами, которые прошли у них аккредитацию).

Неплохо было бы проверить разрешительную документацию на участок и строительство, но физическому лицу такой аудит не всегда доступен. Если обратиться сразу в банк, у них наверняка есть своя база застройщиков.

Шаг 2. Если еще не определились с банком, можно уточнить информацию у застройщика – перечень банков, где он аккредитован, у него тоже есть. Готовьте документацию для банка. Подать ее можно лично или через ипотечного брокера застройщика. Услуга бесплатная, не стоит игнорировать. Брокер знает условия всех доступных застройщику банков и сможет правильно сориентировать заёмщика. Он поможет и заявку оформить.

Шаг 3. Теперь надо подготовить ДДУ. После выбора жилья и кредитора менеджер застройщика подготовит ДДУ. Шаблон его с банком уже согласован.

Шаг 4. В назначенный день необходимо явиться в банк с подписанным ДДУ и всей документацией. На этом этапе оплачиваете страховку, подписываете кредитное соглашение. Некоторые банки просят сделать первый платеж на аккредитивный счет (с комиссией).

Шаг 5. Регистрируете ипотеку в Росреестре. Вместе с представителем застройщика и всей подписанной документацией надо явиться в юстицию, чтобы оформить сделку.

Шаг 6. Осталось купить квартиру и перевести застройщику деньги. Регистрация занимает около 10 дней. После получения готовых документов можно идти в банк. Он выдаст кредит и перечислит застройщику оговоренную сумму.

Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть. Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%. Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.

Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.

Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.

В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.

Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.

К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.

Ипотека на строительство частного дома от предыдущего варианта отличается кардинально:

Прежде всего, этот тип ипотечного кредита – залоговый. Под залог обычно отдают земельный участок, где планируют возводить дом. Заемщик должен иметь документы на право собственности и отсутствие обременения.
Кредитору надо подготовить разрешение на возведение строения и проектную документацию. На участке уже должны быть подведены все коммуникации.
Есть проблема и с точным расчётом необходимой для строительства суммы. Если строящееся или вторичное жилье подлежит оценке экспертами, то при оформлении кредита на строительство коттеджа ограничиваются залогом на земельный участок.
Ипотека на такой вид застройки выдается под завышенную ставку. Клиент обязан внести в качестве первоначального взноса 40% суммы жилищного кредита.

Льготную ипотеку от 0,1%
Маткапитал сразу после рождения ребенка
Налоговые вычеты
Неустойку за просрочку сдачи квартиры
Компенсацию морального вреда
Возмещение расходов на переделки
Переплату за недостроенные метры
Компенсацию найма квартиры на время ожидания
Штраф 50% за неисполнение требований
Компенсацию в случае банкротства застройщика

Резервирование (бронирование) квартиры – процесс, который обеспечивает возможность зарезервировать за покупателем выбранную недвижимость до момента составления и подписания договора долевого участия (ДДУ).

После составления и заключения договора бронирования стоимость квартиры замораживается, и она снимается с продаж на определенный срок. Услуга бронирования может быть как возмездной, так и безвозмездной.